​​Le boom des conciergeries locatives, comment en tant que destination, vous pouvez collaborer avec ces nouveaux acteurs ?

À la suite des Rencontres Nationales du eTourisme auxquelles nous avons participé, nous vous proposons de poser notre plume quelques minutes pour vous permettre de mieux comprendre, d’appréhender et de déchiffrer cette tendance qui bouscule le secteur de l’hébergement et plus particulièrement celui des meublés de tourisme… 🛎

La conciergerie, un nouvel acteur en vogue ces dernières années

En août 2023, il y avait 945 551 annonces sur Airbnb en France d’après PriceLabs, mais avec une forte possibilité d’atteindre voire de dépasser la barre du 1 million d’annonces pendant la haute saison, notamment avec les Jeux Olympiques 🏅

La facilité de location s’explique en partie par la délégation de tâches aux conciergeries, qui ont pris une part importante du marché en gérant l’accueil, le ménage et la remise des clés. Il y aurait approximativement 5 000 conciergeries locatives en France d’après le Réseau de conciergeries locatives de France, et elles gèrent en moyenne approximativement 50 biens chacune, totalisant 250 000 logements au niveau national 🇫🇷

Les raisons d’une telle croissance

1. Un métier accessible à tous

Il faut savoir qu’entreprendre dans la conciergerie ne requiert qu’un faible capital pour se lancer dans l’activité. On pense à un ordinateur et puis c’est tout ! Un véhicule peut être nécessaire tout comme un site Internet pour assurer son développement ainsi que ses ventes directes mais ne sont indispensables au lancement 💻

2. Un flou qui encadre la profession

Il n’y a que très peu de contraintes juridiques, à savoir de code APE ou de convention collective clairement définis.
La carte G qui, est une carte professionnelle donnant l’autorisation aux conciergeries de recevoir les encaissements issus des loyers, charges, indemnités d’occupation, prestations et autres cautions, n’est pas obligatoire pour une conciergerie  💳

Elle n’est donc pas nécessaire pour exercer l’activité lorsque la gestion des annonces des propriétaires se font par le biais d’agences de voyages en ligne telles que Airbnb ou Booking. La conciergerie ne gère donc pas le contrat de location et ne reçoit pas de loyers.

Pour cela, il faut que les annonces soient au nom du propriétaire du bien. Les flux d’argent émis par les voyageurs doivent être dirigés vers le compte bancaire du propriétaire 💵

3.  Un métier pour une génération en quête d’indépendance

Aujourd’hui l’âge moyen des créateurs et gérants de conciergeries locatives est estimé aux alentours de 30 ans. C’est une génération qui veut donner un sens tout en aspirant à une réelle indépendance à son travail dont 50 % envisagent un parcours professionnel hors du salariat d’après un sondage diffusé par Les Echos.

4. Manque d’attractivité du marché locatif traditionnel

Pas besoin de le rappeler, nous sommes au cœur d’une crise sévère et profonde, celle du logement ! L’une des raisons est que la location traditionnelle affiche un grand nombre d’inconvénients qui viennent impacter le quotidien du propriétaire ainsi que sa rentabilité. Ce que nous pouvons retenir et vous transmettre :

• Une fiscalité moins avantageuse affichant un abattement forfaitaire de 50 % tandis qu’il est au moment de la rédaction de l’article de 71 % si votre meublé de tourisme est classé ;
• Des loyers souvent inférieurs à des sommes potentielles cumulées issues des nuitées ;
• Un risque d’impayés malgré des assurances et autres garanties ;
• Une possible détérioration et mauvais entretien du logement occupé par un locataire fixe ;
• Etc.

Le but des conciergeries est donc de s’appuyer sur ces arguments afin de séduire des exploitants en leur certifiant qu’ils peuvent générer 2 à 3 fois plus de chiffre d’affaires en faisant appel à leurs services🚀

5.  L’essor de la technologie et des OTA’s

La jeune génération possède une appétence toute particulière pour les nouvelles technologies et le marketing ce qui n’est pas toujours le cas pour des propriétaires exploitants et nous sommes bien placés pour vous le confirmer les accompagnant depuis bientôt 14 ans 👩‍💻

Le quasi-duopole Airbnb et Booking.com permet de louer massivement des meublés de tourisme sur Internet. L’utilisation d’un channel maganer couplé à un outil de Yield Management prédictif sont des outils que la conciergerie va pouvoir déployer pour maximiser sa distribution en ligne tout en optimisant ses marges donc celles de son propriétaire client.

Les services proposés par les conciergeries et leurs modèles économiques

Les services proposés

Ces prestataires proposent désormais diverses offres à disposition des meublés de tourisme. De nos jours, la conciergerie va bien au-delà de leurs rôles traditionnels ne cessant d’innover pour permettre aux hébergeurs de déléguer toutes les tâches pénibles et chronophages. Ils peuvent en effet sous-traiter une partie voire la quasi-totalité de leurs missions telles que :

Les modèles de conciergeries

Une conciergerie exploite en moyenne entre 20 et 70 biens. Elle facture un montant compris entre 20 et 25 % HT de chaque réservation excluant dans la base de calcul la commission de l’OTA + un forfait ménage / linge qui sera directement refacturé au voyageur final 🧼🧺

Les 7 clés du succès

• Sélectionner et garder des biens de qualité : Comme pour tout hébergement touristique, certains critères seront déterminants dans l’attractivité vis-à-vis du voyageur final. Il vaut donc mieux que la conciergerie affiche des logements rénovés, bien décorés avec une situation géographique stratégique. Selon la vision d’entreprise, la clé sera sans doute l’homogénéité des offres proposées à savoir éviter d’avoir un bien vieillissant et mal décoré à côté d’une annonce haut-de-gamme et séduisante. La conciergerie pourra par contre jouer sur la diversité en termes de capacité d’accueil pour cibler différentes catégories de voyageurs 💡
• Se constituer une équipe fiable : L’hôtellerie connait une problématique de recrutement de personnel notamment sur des postes liés à la prestation de ménage. Cette problématique n’échappera pas aux sociétés de conciergeries qui devront donc redoubler d’efforts et de bonnes attentions pour séduire puis garder son personnel qu’il soit salarié ou majoritairement indépendant en prestations de services 🧹
• Établir des processus solides : Posséder un logiciel de gestion intégré qui automatise les tâches au sein de l’exploitation : contrôle des arrivées et départs, messages d’accueil et de départ; transmission des missions du personnel… Cet outil permet de fluidifier et simplifier toutes les fonctionnalités liées à l’activité 🤖
• Utiliser la technologie à son avantage : Que ce soit pour la vente en ligne, la tarification dynamique, la rédaction des annonces ou encore l’accueil client automatisé, la technologie est partout et omniprésente. L’émergence de l’Intelligence Artificielle est la prochaine étape qui permettra aux conciergeries locatives innovantes non seulement de se différencier mais surtout de gagner en rapidité et en marges opérationnelles 📲
• Soigner la relation client : Il est primordial d’avoir de bonnes relations avec les voyageurs finaux pour espérer les fidéliser et/ou obtenir d’excellents avis en ligne pour générer par la suite des ventes directes. Le cadeau de bienvenu comme des recommandations personnalisées sur des lieux de visite ou des restaurants font partie des incontournables dans cet objectif ⭐️
• Garder de bonnes relations avec son territoire et ses acteurs locaux : Il est tout aussi important pour les propriétaires et services de conciergeries de détenir un réseau durable et de confiance avec les acteurs locaux. L’objectif est de promouvoir parfaitement son territoire, en être un ambassadeur voire même d’espérer des relations commerciales vertueuses 🤝

Interview croisée d’une conciergerie et d’un office de tourisme

Nous avons pris soin d’interviewer à la fois un partenaire territorial qu’une conciergerie locale afin d’éclairer leurs intérêts et leurs attentes vis-à-vis d’une potentielle collaboration.

Laura ROUSSELOT, fondatrice de La Conciergerie de Laura

Laura ROUSSELOT a créé la Conciergerie de Laura en mars 2020 tout d’abord en tant qu’auto-entrepreneuse puis, connaissant un succès avec des fortes demandes, elle a décidé de transformer son entreprise en SARL dans l’objectif d’embaucher sa 1ère collaboratrice. Aujourd’hui, son équipe se compose de 2 collaboratrices en CDI 35 h, une apprentie ,1 CDD 25 h et un CDI 10 h pour le ménage.

La conciergerie de Laura est spécialisée dans la gestion des locations courte durée dites saisonnières dans son ensemble et propose un service de gestion complet de A à Z 🗝🏨🛎
Laura fait part des principales erreurs à ne pas commettre lorsqu’un porteur de projet dans le secteur de la conciergerie n’a aucune expérience dans l’hôtellerie et ne possède pas de valeur propre aux services à la personne comme la transparence, la générosité et l’intérêt du terroir et patrimoine pour se lancer. 🚫
Tous les avantages d’être affilié à des Organismes de Gestion de Destinations tels que les offices de tourisme pour promouvoir le territoire et proposer aux voyageurs des activités, des visites chez les producteurs, des achats sur les artisans locaux 👩‍🌾
Elle souhaiterait que les structures touristiques institutionnelles se tournent davantage vers les conciergeries locales plutôt que les grands labels comme Gîtes de France pour promouvoir des hébergements de qualité strictement sélectionnés et gérés.

Alexandra BRISSON, directrice de l’office de tourisme de l’Anjou Bleu

L’office de tourisme de l’Anjou bleu a vu le jour en janvier 2017 et s’occupe de tout le Pays de l’Anjou bleu avec 27 communes. L’équipe d’Alexandra compte 7 agents permanents dont 1 saisonnier.

Alexandra recense 2 conciergeries sur son territoire de l’Anjou bleu qu’elle connait et qu’elle a pu accompagner avec son équipe sur la faisabilité de leur projet lors de leur lancement. Ces 2 conciergeries locales sont partenaires de l’OT et elle n’hésite pas à les solliciter pour répondre à des demandes particulières émanant de la clientèle qui recherchent des activités ou des prestations complémentaires. Selon elle, ce ne sont pas des concurrents mais bel et bien des partenaires sur lesquels il faut compter et miser évoluant ensemble dans le même écosystème 🌍

Les perspectives

Lorsqu’il s’agit de collaborer avec des conciergeries, la clé réside dans le lien humain que l’on peut établir. Pour réussir dans un partenariat avec ces acteurs, il est essentiel de déterminer sa valeur ajoutée et son avantage concurrentiel, en mettant l’accent sur les relations interpersonnelles et la qualité des interactions. C’est par le biais de ces relations que l’on peut établir des partenariats fructueux avec les conciergeries. 👭

La conclusion

En tant que destination, la 1ère étape sera de cartographier et d’identifier les conciergeries de votre territoire en reconnaissant leur croissance exponentielle. Attention, l’erreur à ne pas commettre, comme avec vos hébergeurs traditionnels sera de souhaiter travailler avec toutes les conciergeries. Ne nouer des partenariats qu’avec celles que vous avez pu un minimum évaluer qui garantissent une qualité et un sérieux dans leurs prestations. Vous avez bien un référentiel de classement pour vos hôtels, campings et autres meublés de tourisme, alors pourquoi pas s’en inspirer pour réaliser une sélection de vos conciergeries de manière rationnelle… 🤔

Votre catalogue de services et d’accompagnement ne doit pas spécifiquement s’adapter à cette  » cible  » comme le partage Alexandra mais vous devez tout de même apprendre leurs codes et leurs jargons.

Pour le futur c’est également sur un plan légal et fiscal que l’avenir de la conciergerie et plus largement de nos meublés de tourisme se jouera… En effet, un amendement émanant du gouvernement a été retenu. Il prévoit de supprimer l’abattement singulier de 71 % et de l’aligner sur celui applicable à la location de locaux meublés classiques. Il est actuellement de 50 % et est applicable aux bailleurs dégageant moins de 77.700 euros de revenus annuels (Source : Les Echos). il souhaite rééquilibrer le marché de la location saisonnière vis-à-vis du marché locatif classique. Quel en sera l’impact réel ? Il est bien trop tôt pour le dire mais il est certain que nous avons une Xème problématique sur laquelle vos propriétaires et vos conciergeries auront besoin d’éclaircissements dont potentiellement de vos lumières dans les semaines à venir👩‍⚖️

Vous l’avez compris, nos défis sont encore nombreux 🔮