Le phénomène devrait faire beaucoup parler de lui en 2025 car il a pris, ces dernières semaines, une ampleur inédite : des centaines de vidéos éclosent sur YouTube, TikTok (et d’autres réseaux sociaux) pour apprendre à des apprentis business(wo)men comment gagner de l’argent sur Airbnb sans posséder le moindre appartement …
En réalité, ces “experts” expliquent à toutes celles et ceux qui veulent profiter de la manne des locations courte durée comment toucher “une part du gâteau” sans être soi-même propriétaire : il suffit, pour cela, de devenir “co-host” ! (voir plus loin).
Cependant, les règles de co-hosting étant assez stricte sur Airbnb, ces vidéos expliquent souvent comment les détourner en devenant une sorte de sous-locataire du propriétaire … en réalité, la relation est plus ténue que cela: à travers un contrat de sous-location, le propriétaire délèguerait son activité Airbnb à un co-host qui n’aurait que peu d’engagements financiers à son égard (comme celui, par exemple, de lui payer un loyer fixe). Selon les promesses de ces vidéos, en cherchant bien sur les groupes de propriétaires présents sur les réseaux sociaux comme facebook, une part croissante de ces derniers serait disposée à ce genre de deals gagnant-gagnants.
Une conciergerie qui détourne la conciergerie
Le “co-host” est, pour résumer, une sorte de concierge à taille humaine: vous contactez un propriétaire qui semble préoccupé par la gestion de tout ou partie de ses locations et vous lui proposez de vous charger de tout (ou partie) de ses obligations pour recevoir un client contre une commission en retour, calculée sur la valeur de la location …
En clair, ces “apprentis co-hosts” qui émergent sur les réseaux sociaux se proposent d’accomplir le travail d’une conciergerie … mais à des coûts “partagés” et moins élevés qu’une conciergerie professionnelle. L’ampleur du phénomène est telle Outre-Atlantique qu’il ne serait pas surprenant qu’il débarque en Europe avant l’été prochain … avec quelques bémols somme toute …
Selon certains promoteurs de ce nouveau business, l’idée irait bien au-delà d’une simple prestation de service et pourrait prendre la forme d’un contrat de sous-location et d’exploitation d’un genre nouveau. Un de ces genres qui pourrait faire l’objet de nombreuses interprétations par les administrations et les tribunaux. En tous les cas, en France.
Ce co-host explique comment il peut gagner plusieurs centaines de milliers d’euros par an grâce à ses activités sur Airbnb.
TikTok les “bons tuyaux” !
Les réseaux sociaux pulullent de nouveaux experts en business qui ont tout mieux compris que tout le monde et affichent des gains alléchants de plusieurs dizaines ou centaines de milliers d’euros … grâce à des martingales jusque là inconnues du “grand public”.
Ainsi, que vous décidiez de devenir manager de jeune filles en fleur (version OnlyFans), trader à haute fréquence (et à fortes pertes …) ou concierge 3.0, TikTok et YouTube regorgent de vidéos d’experts en tous genres qui vous expliquent comment vous lancer avec (presque) rien pour gagner beaucoup d’argent en peu de temps. C’est ainsi que la “conciergerie à taille humaine” de type “co-host” Airbnb est devenue la dernière coqueluche en date !
Comme toujours, ces martingales exploitent des opportunités nouvelles ou des failles présentées par les business établis. Dans ce cas, il s’agit de tirer avantage du concept de co-hosting lancé par Airbnb l’an dernier.
Comme nous l’expliquions en novembre dernier, ce fameux co-hosting lancé par Airbnb allait forcément faire des émules … et des vagues. Le principe de base, donc avant détournement, est simple: vous êtes un propriétaire intéressé par la location saisonnière, mais vous ne voulez pas vous occuper de tout ? Vous n’avez pas assez de temps, mais vous renoncez à passer à côté de cette manne financière ? Rien de plus simple ! Adressez-vous à un autre propriétaire, proche de chez vous et bien noté chez Airbnb, et proposez-lui de s’occuper de tout ou partie de vos locations … bien sûr, en contrepartie de quoi, vous devrez partager avec lui une partie de votre revenu locatif.
Et ça marche ! Selon Airnb, le jour-même de son lancement, la plateforme a reçu des dizaines de milliers de demandes de propriétaires pour devenir co-host ou pour être mis en contact avec un autre co-host pour lui déléguer une partie de ses obligations : accueillir les clients (pardon, les guests !), établir l’état des lieux ou remettre les clés, gérer les réapprovisionnements, le ménage, etc.
Ces co-hosts surfent, d’ailleurs, sur une forte vague (américaine) où les conciergeries professionnelles subissent un rejet croissant en raison de leurs coûts devenus trop élevés pour les propriétaires.
Au surplus, toujours selon Airbnb, les locations gérées par des co-hosts recevraient, en général, de meilleures notes que celles tenues par des conciergeries professionnelles (4.86 contre 4.62, en moyenne !). Clairement, le business du co-hosting a donc le vent en poupe ! Au point d’alerter les gérants de conciergerie qui voient leur coeur de business directement menacé. Vacasa, un des plus gros gestionnaires américains, aurait même perdu en quelques mois plus de 3.000 “mandats” sur les 42.000 hébergements qu’il avait accumulé sous gestion … D’autres compagnies, pour grossir, ont carrémment lancé des franchises de “concierges”, ajoutant des coûts au coûts qui, au final, ne laissent que peu de marge aux propriétaires. C’est dire si le phénomène du co-host surfe sur une vague très porteuse …
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Le blog elloha: le co-hosting Airbnb peut-il nuire aux conciergeries ?
Selon le blog du channel manager elloha, le programme lancé il y a un an compterait déjà plus de 10.000 “co-host” dont certains, en France, s’affirment déjà comme des menaces aux conciergeries.
10 à 30% de commissions
Les co-hosts “individuels” émergent sur un marché jusque là partagé entre le propriétaire (qui gérait tout lui-même) et la conciergerie à qui tout été délégué contre une rémunération qui pouvait inclure de la commission et des frais fixes.
Selon les vidéos consultées sur les réseaux sociaux, les co-hosts proposent plus de souplesse : ils peuvent, par exemple, ne s’occuper que d’une partie des missions (par exemple, se charger de la seule remise des clés) et ne facturer qu’en commission ou au forfait.
Cependant, contrairement à ce que pourraient laisser penser ces vidéos, ne peut pas devenir co-host qui veut. En effet, Airbnb a fixé des règles assez strictes qu’il est difficile de contourner:
- Avoir une annonce active en tant qu’hôte ou co-hôte avec accès intégral ou accès au calendrier et aux messages,
- Avoir honoré au moins 10 séjours ou 3 séjours totalisant 100 nuits minimum au cours des 12 derniers mois,
- Maintenir une évaluation moyenne des voyageurs de 4,8 étoiles ou plus sur tous les logements gérés au cours des 12 derniers mois,
- Avoir un taux d’annulation inférieur à 3% (sauf raisons valables indépendantes de votre volonté)
Les co-hosts Airbnb … ou la fable du loup dans la bergerie …
Les co-hosts nouvelle génération ne constituent pas des menaces insignifiantes: selon Airbnb, depuis son lancement en 2024, le programme a permis à des co-hôtes de développer un business tout ce qu’il y a de plus rentable puisque, en moyenne selon la plateforme, un co-hôte gère 7 adresses différentes.
Certes, pour l’heure, cette armée ne devrait pas rivaliser d’un coup d’un seul avec les grandes conciergeries, mais il y a fort à parier que nous ne sommes qu’au début d’un mouvement qui voit, de plus en plus, s’uberiser le métier de la conciergerie … sauf mesures législatives contraignantes. Mais, les conciergeries évoluant dans une définition juridique aussi floue, il n’est pas dit qu’une législation contraignante voit le jour d’ici peu …
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Bon à savoir : Une conciergerie de locations saisonnières est généralement considérée comme une entreprise de prestation de services. Son activité principale n’est donc pas soumise à la loi Hoguet, qui régit les professions immobilières. En effet, bien que les deux types d’entreprises opèrent dans le secteur immobilier, une conciergerie de locations saisonnières bénéficie d’un cadre réglementaire plus souple qu’une agence immobilière traditionnelle, tant qu’elle se limite à des activités de services annexes à la location comme l’accueil des clients, le ménage, la maintenance ou encore la gestion des annonces. Une conciergerie peut, en effet, gérer les réservations de son client (le propriétaire) via des plateformes comme Airbnb sans nécessiter de carte professionnelle.
