Retour à la case départ ? Dans la nuit de vendredi à samedi, les députés français ont rejeté à la quasi-unanimité – et en première lecture – le budget 2026. Le texte initial du gouvernement est donc renvoyé au Sénat qui débutera son examen dès ce lundi. L’avenir sur la fiscalité des meublés reste donc des plus incertains …
Pas facile d’y voir clair dans l’instabilité politique (et budgétaire) de ces derniers mois … Avec un projet de budget rejeté à la quasi-unanimité, de nombreuses discussions initiées par les députés sont anéanties pour un retour à la case départ qui passe, désormais, par le Sénat.
Ce que le PLF 2026 avait ajouté
Parmi les dispositions “touristiques” discutées et votées par les députés (et donc, non définitives), les gîtes et les maisons d’hôtes avaient obtenu “leur sortie” du dispositif Le Meur (comme rappelé dans notre précédent article).
En première lecture, les députés avaient, en effet, adopté des amendements qui créaient une définition légale du “gîte rural” dans le code du tourisme; soit une maison ou un petit immeuble de moins de 4 logements, situés hors des grandes métropoles, et se revendiquant d’un label de type Gîtes de France (ou Clévacances) et, dans tous les cas, contrôlé régulièrement.
Par cette “sortie”, les gîtes ruraux (ainsi définis) – et les maisons d’hôtes – pouvaient espérer se voir rétablir l’abattement de 71 % avec un plafond de 188 700 euros pour le régime fiscal dit du “micro-BIC”.
Le Blog elloha : Gîtes ruraux et chambres d’hôtes garderaient leur abattement fiscal de 71 % dès 2026
Selon le blog du channel manager elloha, un nouveau régime fiscal distinct protégera les gîtes ruraux et chambres d’hôtes dès 2026 : abattement de 71 %, statut reconnu, zones rurales préservées. Décryptage d’une réforme taillée sur-mesure.
Autrement dit, cette disposition permettait une fois pour toutes de distinguer, d’un côté, les gîtes ruraux et les maisons d’hôtes (avec un retour au régime fiscal “hyper-incitatif” de 71 % d’abattement, dans un plafond de 188 700 euros) et, de l’autre, les meublés touristiques “urbains” et ceux situés en “zones tendues” qui, du coup, restaient sous la férule du tour de vis fiscal prévu par la loi Le Meur (soit 30 % d’abattement pour un plafond de recettes de 15 000 euros pour les non classés et 50 % d’abattement pour un plafond de 77 700 euros pour les “classés”.
Sauf, qu’à ce stade, tout cela … n’est plus car, bien qu’adopté dans les débats préliminaires à l’Assemblée; le projet global ayant été rejeté, ces dispositions sont pour le moins soumises à un avenir incertain. Et pour cause, elles sont désormais soumises aux débats des sénateurs (qui commencent ce jour) et, dans un second temps, à la fameuse “navette avec le Sénat”, puis éventuellement à un 49.3 et une Commission Mixte Paritaire (réunissant députés et sénateurs) avant une éventuelle promulgation. Mais, à ce stade, rien ne dit que les précédentes dispositions arrêtées figureront dans le projet finalement approuvé (s’il est !) du budget 2026. Nous nageons donc en plein flou – pour l’heure – sur le sort des conséquences fiscales (à payer en 2027) issues des nouvelles dispositions budgétaires votées, pour 2026, en cette fin d’année. Vous suivez ? …
TVA, le seuil de franchise fortement abaissé
Car, pour beaucoup de propriétaires de meublés, le PLF 2026 tel que discuté préalablement comportaient quand même des dispositions sur la TVA plus-que-très-impactantes.
Le Blog elloha : TVA à 37 500 € dans le PLF 2026 — le vrai impact pour les meublés de tourisme
Selon le blog du channel manager elloha, le PLF 2026 abaisse la franchise en base de TVA à 37 500 € pour les locations meublées touristiques : une bascule qui pourrait requalifier nombre d’hébergeurs en “para-hôteliers”. Qui est touché, quels services déclenchent la TVA ?
Comme nous l’écrivions dans un récent article, avec les dispositions précédentes (et selon les interprétations des services de Bercy), un grand nombre de loueurs de meublés touristiques pourraient, en effet, basculer en exploitation de “para-hôtellerie” (en raison de la fourniture de 3 services sur 4 à leurs “invités” comme le petit-déjeuner, le ménage régulier, la fourniture de linge ou encore l’accueil et la réception personnalisés. Conséquence ? La TVA serait dûe dès 37 500 € de recettes perçues avec un taux à 10 % sur l’hébergement et 20 % sur les autres services. Mais, là encore, retour à la case de départ chez les sénateurs et aucune application concrète tant que le PLF reste en l’état de projet et que la loi n’est pas encore promulguée.
LMNP et “meublé nu” … le temps du rééquilibrage
Enfin, toujours dans le PLF 2026 qui doit être repris de zéro chez les sénateurs ce lundi, la question sera de savoir si reviennent plusieurs amendements qui visaient à rééquilibrer la fiscalité entre les “meublé” et les locations “nues”. Ces dispositions prévoyaient un relèvement de l’abattement micro-foncier de 30 % à 50 % (location nue, plafond 15 000 €), pour rendre la location nue plus attractive et une réduction (voire une suppression de la déductibilité des amortissements) pour les LMNP au réel (y compris certains meublés touristiques exploités au réel).
💡
Une mesure qui change tout : l’amortissement LMNP plafonné à 2 %. C’était officiel ! Le 14 novembre dernier, l’Assemblée nationale avait adopté une mesure phare dans le cadre du nouveau statut de bailleur privé : les locations meublées jusque là au régime réel (LMNP et LMP) seront plafonnées à 2 % d’amortissement par an. Jusqu’ici, les loueurs en meublé pouvaient amortir entre 2,5 % et 4 %, grâce à la méthode dite “par composants”. Autrement dit, dès 2026, la déduction fiscale allait baisser mécaniquement donc, l’impôt allait grimper. Mais avec le retour à la “case-départ”, la mesure est donc encore à l’état de limbes. Il faut dire que le texte visait large : les LMNP et LMP au régime réel, les locations longue durée, les résidences-services, les meublés de tourisme classés … et toutes les nouvelles acquisitions à partir du 1er janvier 2026. Quant aux biens déjà détenus, le gouvernement avait décidé d’entretenir encore le suspense : un décret devait préciser, en effet, si l’ancien régime s’appliquerait, ou si tout le monde basculait au même taux. Oui, c’est flou … Depuis plus de 15 ans, le LMNP était devenu le roi de la fiscalité immobilière, dopé par son amortissement généreux. Mais, avec le vote des députés tout devait changer puisque si le statut de bailleur privé (location nue) permettait un amortissement de 3,5 % à 5,5 %, celui de la LMNP devait plafonner à 2 %. En clair, la location nue devenait fiscalement plus intéressante que la location meublée. Mais avec le retour à “zéro” chez les sénateurs, rien ne dit si la menace pèse encore …
Ces mesures avaient été adoptées en commission (ou en séance à l’Assemblée, selon les cas) mais, là aussi, la première partie du budget a été rejetée une fois en commission et, pour l’heure, elles disparaissent du projet qui sera soumis aux sénateurs cette semaine … puisque le PLF 2026 revient à l’état initial; c’est-à-dire, sans les ajouts, modifications ou suppressions apportés par les députés. L’avenir exact de ces mesures dépend du parcours parlementaire en cours.
Le parcours – bien que très encadré dans le calendrier – risque d’être long pour de nombreux propriétaires qui ne savent plus sur quel pied danser. Et, compte tenu des tendances des débats budgétaires où la création de nouvelles recettes prend le dessus sur les économies budgétaires, il est fort probable qu’elles finissent par figurer dans le budget final voté (puisque le premier ministre s’est interdit l’usage du 49-3) d’ici à la fin de cette année.
💡
Le saviez-vous ? Le projet de loi de finances (PLF) pour 2026 a été déposé à l’Assemblée nationale le 14 octobre 2025. Le Parlement disposait, dès lors, de 70 jours au total pour se prononcer sur un budget, à compter de ce point de départ, en application de l’article 47 de la Constitution. Ce qui nous amène à la date limite du 23 décembre 2025 pour que le PLF 2026 soit adopté par le Parlement (ou, à défaut, que le gouvernement puisse en mettre les dispositions en vigueur par ordonnance). Pour que le budget 2026 entre en vigueur au 1ᵉʳ janvier 2026, la loi de finances doit donc être promulguée avant le 31 décembre 2025.
