Il s’agit probablement d’une nouvelle “bataille au sommet” qui concernera encore Airbnb … et, désormais, le principe de liberté et de copropriété. En clair, le “Conseil Constit” devra répondre, en dernier lieu, à la question de savoir si l’on peut interdire la location de meublés de tourisme par simple vote d’assemblée générale en copropriété ? La réponse pourrait tout changer pour de nombreux bailleurs français …
Il s’agira probablement d’une décision capitale pour de nombreux co-propriétaires et “syndics” de copropriété que devra rendre, dans les prochains mois, le Conseil constitutionnel. Depuis novembre 2024, en effet, la loi Le Meur permet aux copropriétés de modifier leur règlement pour interdire la location en meublé de tourisme, sauf pour les résidences principales. Une mesure censée répondre, comme pour les autres dispositions de cette loi, à la pénurie de logements dans certaines zones dites “tendues”.
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Mais on peut dire qu’un “hic juridique” est rapidement survenu … Une SCI (donc une propriétaire) a récemment contesté la constitutionnalité de cette disposition au travers d’une question prioritaire de constitutionnalité (QPC). Ce qui renvoie donc l’affaire entre les mains du Conseil constitutionnel. En clair, la question posée est lourde de sens : “Une assemblée de copropriétaires peut-elle légalement restreindre le droit de louer, au nom de la collectivité ?”
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Autrement dit, pour les “requérants”, cette mesure ne porte-t-elle pas atteinte, finalement, au droit de la propriété ? Et, par extension, à la liberté d’entreprendre défendue par la Déclaration des droits de l’homme de 1789 ? Mazette !
La semaine dernière (le 18 décembre), la Cour de cassation a tout bonnement jugé cette question comme … recevable. Et le Conseil constitutionnel a désormais 3 mois pour trancher. Inutile de préciser que la décision à venir aura des conséquences majeures pour tous les acteurs du tourisme en milieu urbain car les règlements de copropriété déjà modifiés sur la base de la loi Le Meur – et de ses clauses dites d’interdiction – pourraient être annulés si la loi est jugée inconstitutionnelle. Et remettre de nombreux bien en location dite de “courte durée” sur le marché; notamment, dans les grandes villes comme Paris.
Les “Sages du Conseil Constit” devront donc arbitrer entre deux objectifs légitimes : préserver le parc locatif résidentiel (c’est l’esprit de la loi !) tout en veillant à ne pas restreindre de manière disproportionnée le droit de chacun d’utiliser son bien … et d’en faire, au fond, ce qu’il veut.
Dans tous les cas, selon la décision des “sages”, soit l’on assistera à une censure de la loi et donc, à un retour au cadre d’avant-2024 et, dans ce cas, à une interdiction qui ne serait possible que via la destination de l’immeuble, avec validation éventuelle par le juge; ce qui constituerait une victoire pour les hôtes Airbnb.
Mais, le Conseil peut aussi valider la loi, tout en prenant soin d’en encadrer strictement son application. Les copropriétés pourraient interdire, par exemple, sous conditions (clarté des clauses, proportionnalité…); ce qui pourrait ouvrir la porte à de nombreux litiges quant à son interprétation syndic par syndic.
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Enfin, l’article de loi pourrait être validé sans réserve. Et, dans ce cas, les décisions des assemblées générales de copropriété auront force de loi. En clair, un bailleur mécontent ne pourra engager de contentieux que sur les procédures, la forme des décisions, mais pas le fond.
En clair, d’ici à quelques mois, le Conseil constitutionnel va trancher une question cruciale : peut-on limiter une activité touristique privée, la gestion “libre” de son patrimoine immobilier, au nom de l’intérêt collectif ? Les mois à venir seront décisifs pour l’avenir de la location saisonnière en copropriété. Car selon le sens de la décision, tout pourrait basculer dans un sens ou dans l’autre dans de très nombreuses villes françaises.
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