Airbnb 2025 : nouvelles règles en ville

• Limiter la pénurie de logements dans les centres-villes.
• Empêcher la transformation de logements en “quasi-hôtels”.
• Encadrer les résidences secondaires transformées en meublés touristiques.
• Renforcer le contrôle fiscal, notamment via la transparence des plateformes.
• Créer un cadre plus équitable pour les hôtes « amateurs » face aux professionnels.

Ce texte, voté fin 2024, donne aux communes davantage de possibilités pour réguler les meublés de tourisme. Il permet notamment :

• de réduire le plafond de 120 à 90 jours pour les résidences principales,
• de multiplier les zones réglementées,
• d’instaurer des quotas ou interdictions selon les quartiers,
• de renforcer les sanctions.

Cette loi, combinée à la volonté politique locale et aux contextes géographiques, crée un paysage très hétérogène selon les villes. Paris ne fonctionne pas comme Nice, Lyon n’a pas les mêmes problèmes que Biarritz, et Marseille adopte sa propre logique.

Paris a longtemps été la ville symbole du conflit Airbnb. En 2025, la tendance se confirme : la mairie veut limiter drastiquement l’offre de meublés touristiques pour reconquérir des logements destinés à ses habitants.

À Paris, la résidence principale ne peut désormais être louée que 90 jours par année civile.
C’est une baisse significative par rapport aux 120 précédemment autorisés.

Parce que certains hôtes contournaient les règles en fractionnant les séjours, ou en multipliant les biens déclarés, ou encore en utilisant plusieurs plateformes à la fois. La ville a donc décidé de :

• mieux croiser les données,
• renforcer les contrôles automatisés,
• sanctionner plus rapidement les dépassements.

Depuis la mise en place de ce plafond :

• le nombre d’annonces dans certains arrondissements a légèrement diminué (notamment dans les 3e, 4e, 11e et 18e),
• des propriétaires ont basculé vers la location meublée longue durée, plus stable,
• certains “super-hôtes” ont dû revoir leur modèle économique.

Et bonne nouvelle pour les Parisiens : selon plusieurs études municipales, la pression sur le logement s’est légèrement stabilisée dans certains quartiers.

Lyon applique depuis plusieurs années une politique assez stricte sur Airbnb. En 2025, elle renforce encore cette approche.

1. Déclaration obligatoire auprès de la mairie.
2. Obtention d’un numéro d’enregistrement, qui doit apparaître sur toutes les annonces.
3. Changement d’usage obligatoire lorsqu’il s’agit d’une résidence secondaire ou d’une location dépassant les limites fixées.
4. Possibilité de plafonds adaptés par quartier (Presqu’île, Vieux-Lyon, Guillotière…).

Un propriétaire d’un T1 dans le Vieux-Lyon souhaitant louer 200 nuits par an devra :

• demander un changement d’usage,
• fournir des justificatifs précis,
• parfois compenser en remettant un autre bien sur le marché résidentiel.

Autant dire que ce n’est plus une simple formalité.

À Marseille, la municipalité a misé sur un outil simple mais efficace : l’enregistrement obligatoire.

Chaque hôte doit déclarer son logement sur la plateforme officielle. Un numéro unique est généré, et sans lui, aucune annonce ne peut être mise en ligne légalement.

En 2025, la mairie a commencé à :

• vérifier les taxes de séjour déclarées,
• repérer les incohérences entre les plateformes et les registres municipaux,
• sanctionner les hôtes qui ne respectent pas les obligations.

• Une professionnalisation notable des hôtes,
• une baisse des annonces illégales,
• et une meilleure perception du phénomène par les habitants, jusque-là lassés des nuisances.

Chaque ville adapte désormais ses règles selon son propre contexte.

Nice distingue plusieurs zones :

• des zones très touristiques où le changement d’usage est quasi systématique,
• des zones “tampons” où la mairie peut limiter le nombre d’autorisations,
• des zones “calmes” où les hôtes ont un peu plus de marge de manœuvre.

Les étudiants qui sous-louent temporairement leur logement doivent désormais obtenir une autorisation spécifique, valable une seule année.

Bordeaux a été confrontée entre 2018 et 2023 à une explosion des locations touristiques.
En 2025, la ville :

• impose des quotas,
• interdit certaines conversions de résidences secondaires en Airbnb,
• privilégie clairement le logement résidentiel.

Stations balnéaires obligent, ces villes ont dû :

• protéger le parc de logements pour les habitants,
• limiter les nouvelles créations de meublés touristiques,
• imposer des règles plus strictes dans les zones les plus recherchées.

Là encore, les hôtes doivent souvent composer avec des autorisations de courte durée, des demandes de changement d’usage ou des compensations.

Même si chaque ville a ses spécificités, certaines règles sont valables partout en France.

Que vous soyez à Marseille, Paris ou Nantes, vous devez déclarer votre bien si vous le louez en courte durée.

Indispensable pour éviter les amendes et maintenir votre annonce en ligne.

• 90 jours dans les villes ayant adopté les nouvelles limitations,
• 120 jours ailleurs.

C’est la règle la plus mal comprise… mais aussi la plus coûteuse en cas d’erreur.

• déclaration des revenus,
• collecte de la taxe de séjour,
• attention accrue à la transparence (les plateformes transmettent les données).

Voici quelques conseils simples pour continuer à louer en toute tranquillité

Les règles changent vite, et parfois d’un quartier à l’autre.

Un calendrier clair, une comptabilité propre et un bon suivi administratif peuvent éviter bien des ennuis.

Moins de nuits disponibles ?
Misez sur :

• une meilleure qualité d’accueil,
• des tarifs cohérents,
• des séjours plus longs.

C’est souvent un bon compromis entre :

• rentabilité,
• tranquillité,
• conformité légale.

En 2025, les grandes villes françaises ne cherchent pas à éliminer les locations Airbnb, mais à les encadrer.
Pour les hôtes, cela signifie moins d’improvisation et plus de structure — parfois contraignant, mais aussi plus clair.

Une chose est sûre : la location saisonnière n’est pas morte. Elle évolue.
Et ceux qui s’adaptent dès maintenant continueront à accueillir voyageurs et touristes… en toute légalité et sans mauvaise surprise dans la boîte aux lettres.