Sur le plan typologique, les investisseurs élargissent leur spectre au-delà des hôtels urbains standardisés. Si les établissements business et leisure en cœur de métropole conservent un rôle d’ancrage, les acteurs intègrent désormais des segments complémentaires : hôtels lifestyle, boutique hotels, hybrid concepts (coliving, hostels premium, serviced apartments) ou encore resorts.
Cette diversification permet de lisser les cycles en combinant des actifs aux profils de fréquentation différents (affaires vs loisirs, saisonnier vs permanent) et d’optimiser les rendements opérationnels grâce à des modèles économiques différenciés. Elle répond également aux mutations de la demande, marquée par l’essor du bleisure, des séjours longs et d’une quête d’expériences plus authentiques.
La diversification géographique constitue le deuxième pilier. Alors que les marchés matures, comme Paris, Londres et Rome, restent incontournables, ils sont désormais contrebalancés par des implantations dans des marchés secondaires ou émergents : Europe du Sud, Europe centrale, pays nordiques. Ces territoires offrent des valeurs d’acquisition plus attractives, un potentiel de croissance du RevPAR plus dynamique et une moindre saturation concurrentielle. Cette approche pan-européenne permet aux investisseurs d’équilibrer risques et performances au sein d’un même portefeuille.
Enfin, les modes de détention et d’exploitation connaissent une évolution stratégique. Les investisseurs combinent désormais plusieurs modèles :
Les murs seuls, privilégiés pour sécuriser des revenus locatifs stablesLes murs + fonds de commerce, permettant une création de valeur plus forte via repositionnement ou gestion activeLes management contracts ou franchises, qui offrent flexibilité et mutualisation des risques opérationnelsCertains acteurs, notamment les family offices ou fonds opportunistes, se positionnent même en owner-operators, intégrant toute la
