Marché de niche, mais très peu sensible aux aléas économiques, l’immobilier de prestige dans les Alpes, en particulier, et en montagne en général, attire de plus en plus les grands fortunés du monde entier. Mais pour rentrer dans cette prestigieuse catégorie, le chalet alpin se doit de respecter certains codes.
La crise sanitaire qui frappe l’ensemble des pays du globe depuis plus d’un an a fortement impacté l’économie. Mais si au premier trimestre 2020, une inquiétude planait sur le secteur de l’immobilier de prestige, le marché a su, au contraire, faire preuve de résilience. Le bien de prestige en montagne est en cela un parfait exemple puisque après une augmentation de près de 9% en un an dans certaines stations, les prix se stabilisent et la demande d’achat et de location augmente.
Le luxe rassure, c’est pourquoi le taux de confiance que lui portent les investisseurs ultra prime ne cesse de croitre. En 2019, soit avant la pandémie liée à la Covid19, moins de 70% déclaraient avoir confiance dans l’immobilier de luxe et ultra luxe alors qu’aujourd’hui ils sont plus de 80%.
Mais entre haut de gamme, luxe et ultra luxe, quelle distinction apporter à ces trois catégories ?
Avant tout, quel que soit leur degré de prestige, il est question de propriétés de prestige dans lesquels on ne trouve rien à redire. Habituellement, la première distinction que l’on fait se situe au niveau des prix, mais ceux-ci ne sont en réalité que la conséquence d’une somme de caractéristiques.
Le Code Général des Impôts, à l’article 324 H, en donne des éléments de définition à travers un tableau listant diverses caractéristiques d’un local d’habitation. Il classifie les biens immobiliers selon 8 catégories, la classe 1 regroupant ceux ayant le plus haut niveau de qualité. Il distingue alors habitations de grand luxe et de luxe respectivement catégorie 1 et 2, la séparation s’opérant au niveau du caractère architectural, de la taille des différents espaces et de ce qui est appelé « l’impression d’ensemble ». Cette dernière notion démontre une certaine subjectivité dans l’appréciation du bien de luxe, nécessitant alors l’évaluation d’un expert.
Cette caractérisation incomplète nous amène à déterminer 4 ensembles de critères. Ainsi, un chalet de prestige est une unité immobilière se démarquant par :
- Un corps architectural d’exception
- Des fournitures d’un design et d’une qualité rare ainsi que des équipements technologiques de pointe
- Le tout accompagné de services
- Et bien évidemment une situation géographique de renom
Selon la position du curseur dans chaque ensemble, la gamme du bien de prestige ne sera pas la même. En conséquence, ce dernier n’intéressera pas les mêmes profils d’acheteurs.
État des lieux du chalet de Luxe dans les Alpes suisses et françaises
Entre modernité et charme de l’immobilier de montagne, vous trouverez de belles demeures et maison de luxe à vendre.
Le chalet de luxe est un subtil compromis. Il oscille entre modernité, sans toutefois tomber dans l’aseptisé et l’ultra sophistiqué, et charme de l’immobilier de prestige de montage. Il est un « luxe décontracté ».
D’une architecture alpine vernaculaire, ses aspects extérieurs mêlent la pierre pour ses soubassements, et le bardage de bois, horizontal ou vertical selon les effets de mode. Il est bien souvent marqué par des ornements sculptés, des saillies de la toiture aux rambardes des balcons et ses poutres de construction apparentes. Afin d’illuminer ses pièces, mais aussi de profiter du cadre idyllique de la montagne, il dispose de larges fenêtres et baies vitrées. À l’intérieur, le bois est également omniprésent, que ce soit au niveau du parquet au sol dans les espaces communs ou de sa charpente, habituellement visible.
Le chalet de luxe est composé de matériaux nobles dans sa construction tout comme dans son ameublement et sa décoration. A titre d’exemple, le marbre et l’onyx sont deux pierres particulièrement appréciées, notamment en rétro éclairage aux LEDs pour un aspect décoratif particulièrement raffiné. L’on retrouvera fréquemment cuir, fourrure et laine, des tapis aux canapés. Mais de nouvelles matières gagnent en popularité ; ainsi la soie est utilisée en moquette dans les chambres, notamment du fait des améliorations en termes de chauffage et d’isolation.
La distinction entre les chalets de prestige s’observe ans la distribution de ses espaces. Prenons le cas d’un bien de 4 à 5 chambres ; là où le chalet haut de gamme peut disposer d’une surface habitable de 180 m2, un chalet de luxe ne démarrera pas en dessous de 300 m2 pour le même nombre de chambres, chacune ayant sa salle de bain, avec au moins une master bedroom, qui elle, aura douche à l’italienne et baignoire généralement placée au centre pour bénéficier des vues.
L’ultra luxe, quant à lui peut aisément dépasser les 1000 m2 et comporter un nombre de chambres 2 fois supérieur. Pourtant, si l’opulence de certaines de ses pièces impressionne, comme l’espace salle à manger ouvert sur l’un de ses salons, d’autres sont au contraire plus intimistes, dans une ambiance cosy et chaleureuse.
Enfin le chalet ultra luxe se démarque outre ses beaux extérieurs, par un grand terrain pour un cadre confidentiel.
Un bien accompagné de services de plus en plus hôteliers
Au-delà de son architecture, de la taille de ses espaces et de son ameublement, un chalet de luxe ne doit manquer de rien. Il dispose donc de services, de commodités, que l’on retrouverait par exemple dans des complexes hôteliers. C’est le cas des espaces de loisirs. Ainsi, si un bien haut de gamme peut se contenter d’un simple sauna, les gammes supérieures se doivent de fournir un véritable espace spa- bien être avec piscine intérieure, salle de massage, etc.
Pour assurer les services indispensables, il convient naturellement de disposer de personnel sur place. Ménage quotidien, gardiennage, voiturier, tout est pensé de façon à assurer un confort absolu. La différence entre le luxe et l’ultra luxe se trouvant dans le logement des employés : généralement pour cette dernière catégorie, ils disposent d’espaces dédiés dans un chalet annexe.
90% des propriétaires de chalet de luxe se dirigent vers la location de leur bien. Dans ce cadre, ils bénéficient d’une conciergerie privative en combinaison des commodités disponibles sur place. Pendant que des professionnels de l’esthétique offrent soins et massages dans le spa du chalet, des chefs cuisiniers assurent la confection des déjeuners et dîners. La location de chalet de luxe est donc garantie avec services à la carte, ce qui permet d’afficher des prix hebdomadaires plus élevés et donc des retours sur investissements avantageux.
Un emplacement géographique d’exception : de la renommée de la station au paysage féérique d’un lieu isolé
Plus qu’un pays, c’est la renommée du lieu qui importe, et en cela, les Alpes françaises et suisses n’ont rien à envier aux autres destinations hivernales. Si la région comporte un grand nombre de stations, une poignée seulement attire une clientèle ultra prime. C’est le cas en France de Courchevel, considérée comme « l’épicentre du luxe », Méribel, plus familiale, Val d’Isère, à la fois chic, sportive avec un cœur de station chaleureux, à Megève, notamment pour ses boutiques de luxe.
Du côté suisse, les grandes stations de luxe sont principalement Verbier, Gstaad, St Moritz et la montante Crans-Montana. Plusieurs de ces stations se trouvent dans de nombreux top 10 des destinations pour la clientèle de luxe aux côtés par exemple de la prisée Aspen aux Etats-Unis. À noter que des stations plus petites progressent dans l’offre de chalets de luxe tel St Martin de Belleville qui a vu ces dernières années de nombreux projets de construction immobilière.
dans le segment haut de gamme, en milliers de CHF
par mètre carré.
Pourquoi ces stations attirent ?
Outre leur cadre, elles donnent le ton en matière de modernité dans le tourisme de montagne. A Méribel par exemple, l’on peut capturer le moment : un cliché pris sur télésiège est ensuite disponible sur l’application de la station. Leurs remontées mécaniques profitent par ailleurs de très forts investissements et aujourd’hui, elles disposent d’une couverture 4G très étendue.
“L’après-ski” et l’organisation d’évènements sont désormais des incontournables de ces stations tout comme la haute gastronomie des établissements de restauration. Courchevel détonne sur ce point par l’innovant Sarkara, restaurant de desserts au K2 Palace, récompensé de deux étoiles Michelin en 2020.
La renommée de la station attire, mais l’emplacement des chalets au sein de celles-ci est tout aussi important si ce n’est plus. Les propriétaires de biens de luxe recherchent l’exception. Celle-ci peut être alors au cœur de la station pour bénéficier de la proximité des remontées, commodités et activités ou comme à Val d’Isère le charme du village. Mais il est aussi question de biens plus reculés afin de bénéficier d’espaces, de confidentialité et d’une vue imprenable sur la montagne.
À titre d’exemple, les chalets situés au Mont d’Arbois sur Megève sont particulièrement prisés, mais la commune voisine de Demi-Quartier, bénéficiant d’un panorama privilégié sur le Mont Blanc est de plus en plus demandée.
Des prix très élevés, caractéristiques de l’immobilier de prestige en montagne
Comme introduit en début d’article, en conséquence des critères développés, les prix des chalets de luxe sont particulièrement élevés et peu affectés par les aléas politiques et économiques, comme suite au Brexit ou à la pandémie actuelle. D’autre part, bien que le nombre de chalets d’exception ait augmenté ces dix dernières années du fait de la demande, de l’investissement sûr et rentable qu’il représente et de l’ouverture des PLU dans certaines stations, l’ultra luxe en montagne reste rare. Par exemple à Gstaad, plus aucun terrain constructible n’est disponible, le dernier ayant été acquis par Ultima pour la construction de son complexe ultra luxe.
Les prix en France
Les prix au m2 varient d’une station à une autre dans une hiérarchie non figée ; pour du chalet de luxe à Méribel, ils démarrent à 20 000 €, dépassent 25 000 € / m2 à Val d’Isère qui connaît une évolution à la hausse significative et ont pu atteindre 50 000 € / m2 sur Courchevel 1850.
Les prix en Suisse
Sur la partie suisse des Alpes, les prix du luxe démarrent à 25 000 CHF / m2 du côté de Gstaad qui se dispute la première place en termes de notoriété avec St Moritz qui affiche des prix entre 40 000 et 50 000 CHF voire au-delà. Crans-Montana présente quant à elle des prix plus bas : de 20 000 à 30 000 CHF /m2.
Mais cette notion de prix au m² n’est pas toujours pertinente. Mode d’estimation privilégié de l’administration fiscale, elle donne une sorte de repère. Pour autant, les professionnels de la vente, spécialisés dans le luxe préfèrent parler de valeur du produit. Ainsi, un chalet de luxe à Courchevel 1850 démarrera aux alentours de 9 millions €.
Certaines banques habituées à financer les projets d’acquisition dans le domaine du luxe estiment que sur les stations les plus prestigieuses, il n’existe pas de plafond de prix au m².
Quel est le futur de la résidence de luxe et ultra luxe en montagne ?
La crise sanitaire : émergence de nouveaux besoins
Si les critères que nous avons détaillés sont toujours pertinents en matière de chalet de luxe, la pandémie de la Covid19 vient redéfinir les intérêts premiers, voire les besoins en termes d’habitation. Ayant été contraints à l’isolement pour des raisons de sécurité sanitaire, les acheteurs et investisseurs sont aujourd’hui à la recherche d’une connectivité sans faille, et d’une excellente isolation phonique pour pouvoir travailler à distance. Il est également question d’aller vers encore plus de confort et d’espaces compte tenu du temps passé dans sa résidence, qu’elle soit primaire ou secondaire, et de la nécessité de se retrouver entre proches.
Les HNWI (High Net Worth Individuals)ont toujours été à la recherche de confidentialité, mais aujourd’hui, la nécessité d’un lieu isolé répond à un impératif de sécurité sanitaire. De nouveaux aménagements sont pensés, comme la présence d’une entrée que l’on réserverait à la désinfection des mains et des affaires. Et l’on commence à s’intéresser à des nouveaux matériaux qui auraient des propriétés antibactériennes comme le sont le cuivre et le laiton.
Concernant l’attrait des stations, les futurs acheteurs s’attacheront davantage à certains critères comme la couverture réseau, 4G et dans un futur proche 5G, mais également la durée des saisons puisque la crise sanitaire a bouleversé l’ouverture des remontées mécaniques l’hiver dernier. Et au-delà d’un prolongement de la saison hivernale, de plus en plus l’on se tournera vers les stations 4 saisons.
La pandémie a permis également aux propriétaires de chalets de luxe et ultra luxe et autre appartement de prestige, de se saisir d’opportunités. De nouvelles offres de prestations et services ont su voir le jour. Il s’agit de formules conçues pour répondre à ces nouveaux besoins de la clientèle ultra prime : du “all inclusive” privatif garantissant ainsi confort, tranquillité et services haut de gamme, le tout en respectant la sécurité sanitaire des résidents.
Le tourisme responsable et digital, priorité grandissante des HNWI.
Une augmentation du nombre des UHNWI a été observée au cours de ces dernières années, notamment venant des générations dites «millennials», encore appelées «digital native», soit les personnes nées dans les années 1980 et le début des années 1990. Cela a pour effet de rediriger les intérêts et les investissements des plus fortunés. Habitués à vivre dans l’instantanéité, ils ont un besoin en termes de technologies et de connectivité plus fort. Cette évolution appuie à nouveau sur la nécessité de fournir dans les logements de montagne des équipements technologiques modernes et un accès internet avec une bonne vitesse de débit.
En parallèle de cet aspect digital, s’observe de plus en plus une conscience écologique et responsable. Une plus grande importance est donnée à la composition des produits fournis, leur qualité de fabrication et leur provenance. Le made in France bio et recyclé est donc de plus en plus recherché et devient un véritable critère à mettre aujourd’hui en avant puisque selon le rapport annuel de Franck Knight de 2020, « 74% des UHNWI se disent inquiets quant aux impacts relatifs au changement climatique ». (page 86 du doc)
Lectures supplémentaires
L’immobilier de prestige en montagne demeure un domaine refuge pour les investisseurs ultra prime, dans tous les sens du terme.
Résilient aux fluctuations économiques, il constitue une valeur sûre avec en plus une augmentation des taux de rendement du locatif de près 1% sur ces quinze dernières années dans les alpes françaises. D’un confort absolu et dans un environnement d’exception, il est un havre de paix face à l’agitation et à l’incertitude de la crise sanitaire actuelle.
Le cabinet Berthier & Associés est reconnu pour son expérience et sa connaissance du marché immobilier de prestige de montagne et plus particulièrement l’hôtellerie et la résidence hôtelière. Nous expertisons pour protéger votre patrimoine. Confiez-nous la valorisation de votre bien et demeures de prestige. Contactez-nous en ligne ou par téléphone au 04 79 68 62 62.
