Valorisation des fonds de commerce de café hôtel, restaurant et bar (CHR) en période post-covid
La valorisation d’un bien commercial intervient actuellement dans un contexte atypique, marqué par la découverte et la propagation de la pandémie de la Covid-19. Le secteur du CHR ( café bar hôtel restaurant) reste particulièrement impacté par les restrictions sanitaires et les cessions inhérentes qui étaient déjà en temps normal des opérations délicates, sont actuellement soumises à une vigilance toute particulière tant par les acquéreurs que par les établissements financiers.
Les diverses mesures gouvernementales pour lutter contre la Covid-19 ont été particulièrement contraignantes pour les professionnels de la restauration ; leurs chiffres d’affaires ont subi de réelles répercussions impactant le marché de la cession de fonds de commerce, principalement lié à l’analyse des performances et du résultat d’exploitation de l’entreprise.
Selon les commercialisateurs locaux interrogés, l’intérêt des acquéreurs a été maintenu pour des affaires de CHR touristiques d’importance (+ de 500 k€ de CA) et pour des affaires bénéficiant d’emplacement n°1 dans les centres-villes. Les établissements financiers ont considéré la situation comme étant conjoncturelle et ont pris en compte des valeurs de valorisation comparables à celles observées avant la pandémie. Les rédacteurs ont cependant adapté leurs actes d’acquisition en prévoyant des clauses de renonciation et en différant les dates d’acquisition. Les banques n’ont néanmoins concédé à libérer les fonds nécessaires qu’à la levée définitive du confinement, au printemps 2021.
Face à cette situation complexe, l’intérêt pour les petites affaires ou les affaires moyennes a été quasiment abandonné. Ces entreprises constituent la majeure partie des affaires de restauration et avaient déjà beaucoup de mal à trouver preneur à la veille de la pandémie. Une importante baisse des valeurs de ces fonds de commerce apparait donc indéniable à court terme ainsi que celles des valeurs locatives qui avaient été négociées avant la crise, apparaissant aujourd’hui souvent élevées.
Par ailleurs, la crise sanitaire ayant généralisé les paiements sans contact et de fait les « rémunérations occultes », courantes dans la profession, les petites affaires sont plus généralement pénalisées et les acquéreurs misent donc sur la prudence. Ce marché va donc s’annoncer très délicat et marqué par des ventes d’opportunité ou à de simples rachats de droit au bail.
De nouvelles tendances économiques s’expriment par ailleurs et on observe une généralisation de la vente à emporter par les professionnels de la restauration et des plateformes spécialisées. Un arrêt intéressant a récemment été rendu par la cour d’appel de Paris (CA Paris, pôle 5 – ch. 3, 17 févr. 2021, n°18/07905) infirmant le jugement rendu par le juge des loyers et considérant que l’activité de restauration de vente à emporter était naturellement rattachée à la destination d’un restaurant traditionnel.
Il est précisé dans le jugement :
« Il convient de tenir compte de l’évolution des usages en matière de restauration traditionnelle. Si les plats confectionnés sont essentiellement destinés à être consommés sur place, la tendance croissante est de permettre à la clientèle, particulièrement en milieu urbain, comme en l’espèce, de pouvoir emporter les plats cuisinés par les restaurants ou se les faire livrer à domicile, notamment par l’intermédiaire de plateformes ».
Jugement CA Paris Pôle 5 ch3 17 février 2021
L’acception bancaire de nouveaux projets d’acquisition sera d’autant plus conditionnée par une rentabilité importante permettant une rémunération cohérente des exploitants ainsi que d’une faculté à rembourser sereinement leurs emprunts. La reprise de ces affaires par des primo-accédants ou par des non-professionnels va s’avérer très délicate et déterminée à un apport important ou à de l’auto-financement.
A la différence des secteurs touristiques, certaines affaires de grande importance de centre-ville ou de quartiers d’affaires sont également impactées par une baisse de chiffre d’affaires durable liée à la mise à place du télétravail, qui s’inscrit a priori dans la durée. Comme exposé au préalable, la baisse de chiffre d’affaires de ces établissements aura logiquement un impact sur les loyers pratiqués mais également sur le taux de vacance locative. En fonction des rentabilités attendues par les investisseurs, les valeurs immobilières en matière commerciale subiront de facto les fluctuations des valeurs locatives observées.
Nous observons qu’une cession concomitante de l’exploitation et des murs commerciaux, peut être un élément facilitateur de la transaction compte tenu des conflits d’intérêts généralement liés aux investissements à réaliser et à arbitrer entre le preneur et le bailleur.
Il convient néanmoins d’observer que la faculté d’acquérir les murs n’est cependant pas systématiquement accordée par les établissements bancaires qui apprécient d’analyser la capacité de gestionnaire du repreneur et les performances de l’entreprise, pendant les 2 premières années d’exploitation.
En matière d’acquisitions commerciales, les taux des emprunts bancaires restent bas et n’ont pratiquement pas évolué depuis 3 ans :
- Environ 1% pour un engagement de 7 ans
- Moins de 1,30% pour un investissement de 15 ans.
En fonction de cette période particulière et en l’absence de directive précise, les professionnels de la transaction conseillent à leurs clients de reporter leur projet de cession et les professionnels du droit recommandent un réajustement des loyers à une valeur de marché.
En tant qu’expert, il convient donc d’adapter particulièrement la valorisation des biens à expertiser en pondérant les exercices antérieurs mais également en anticipant les perspectives, selon les secteurs d’activités.
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