Loyer de renouvellement – locaux monovalents – 8, Rue Paul Bert – Lyon 69003
Tribunal Judiciaire de Lyon, le 30 mars 2021, n° 14/00017
Le tribunal judiciaire de Lyon aura, dans le cadre d’un jugement rendu en date du 30 mars 2021, écarté le plafonnement du loyer de renouvellement en qualifiant un hôtel de local monovalent.
Dans le cadre d’un litige qui portait :
- D’une part sur le fait de savoir si oui ou non le caractère monovalent d’un local commercial pouvait être retenu.
- D’autre part si ce dernier pouvait entraîner l’exclusion de la règle du plafonnement du loyer renouvelé (selon l’article R.145-10 du Code de commerce).
1 – Sur le caractère monovalent du local commercial
À l’origine de la procédure, le bailleur indiquait que selon lui, la qualification de son local commercial en local monovalent était infondée, en ce qu’il affirmait pouvoir en modifier l’affectation, notamment en faisant des bureaux ou appartements. Cette qualification fait apparaître un grand enjeu, puisque la monovalence d’un local entraîne nécessairement l’évincement de la règle de plafonnement posée à l’article L.145-33 du Code de commerce, ce qui aura d’ailleurs récemment été confirmé par la Cour de cassation (Civ, 3ème, 5 octobre 2017, n° 16-18059).
On exclura également toutes autres considérations lors du calcul du loyer de renouvellement, telles que par exemple, les dispositions définies à l’article R.145-3. Une conception extensive de la monovalence est, depuis plusieurs décennies, adoptée par la Cour de cassation, cela dans l’objectif de permettre aux bailleurs de fixer leurs loyers de renouvellement aux prix du marché, sans tenir compte de la règle de plafonnement. Le bailleur devant ainsi rapporter la preuve de la monovalence des locaux, tandis que le locataire doit lui rapporter la preuve que le local commercial peut, à peu de frais, changer d’affectation.
En l’espèce, le local commercial était un hôtel non classé, situé dans une copropriété composée de deux immeubles. Il était destiné à une seule activité, à savoir l’hôtellerie. La question pour le bailleur fût de savoir si, pour des sommes avoisinant les 1 600 000 euros, l’affectation des lieux pouvait changer, en le transformant par exemple en appartements ou bureaux, en écartant ainsi le caractère de monovalence du local commercial.
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2 – Sur le montant du loyer renouvelé après qualification de local monovalent
Sur la base de l’article R.145-10 du Code de commerce, la qualification d’un local commercial en local monovalent exclut nécessairement l’application de la règle du plafonnement du loyer en cas de renouvellement du bail.
En l’occurrence, les travaux à effectuer par le bailleur auraient dû être dans le cas ou il voulait opérer une mutation de cet hôtel en bureaux, d’une somme de 1 613 040 euros, ainsi que de 1 630 200 s’il voulait en faire des appartements ou habitations.
La Cour de cassation ayant auparavant retenu une conception extensive de la notion de monovalence des locaux, le Tribunal Judiciaire de Lyon s’aligna sur cette dernière, en affirmant dans son jugement que l’importance des sommes à débourser pour faire de cet hôtel appartements ou bureaux entraînait nécessairement le fait qu’il soit qualifié de monovalent.
Conséquences de cette qualification, le loyer des locaux devait alors dès lors être fixé à la valeur locative selon les usages observés dans la branche d’activité concernée. En l’espèce, on fit alors usage de la méthode hôtelière, pour fixer le loyer de renouvellement à 46 900 euros HT et HC/an, à l’exclusion de toute autre considération, qui plus est, d’un quelconque plafonnement du loyer.
Franck CHANAL
Expert près la Cour d’Appel de Grenoble
Expert près la Cour administrative d’Appel de Lyon
Chargé d’enseignement à l’INSEEC.
